Rénover une maison classée : ce qu’il faut savoir

Qu’elle se situe en ville ou en campagne, aux yeux de l’État, une maison classée est une bâtisse qui représente un intérêt architectural, historique, technique ou scientifique. Au regard des caractéristiques et de la nature de ce type d’habitat, il va donc lui délivrer un statut particulier. 

Le propriétaire de ce logement se voit par conséquent confier la responsabilité de préserver les qualités architecturales du bâti. Toutefois, sachez que cette protection peut être totale ou partielle. Selon les cas, seules certaines parties de la maison classée doivent demeurer en l’état. Il peut s’agir par exemple des murs en pierre, de la toiture ou bien encore du revêtement de sol par exemple. Notez qu’il faut également faire une différence entre un monument classé et un monument inscrit, car les démarches concernant la rénovation ne sont pas les mêmes. Si tous deux bénéficient d’un intérêt historique ou artistique, le bâtiment classé bénéficie d’une protection encore plus forte qu’un bâtiment inscrit, la législation concernant un bâtiment inscrit étant plus flexible que pour un bâtiment classé.

Rénover un bâtiment inscrit est généralement plus simple que lorsqu’il s’agit d’un bâtiment classé. Aussi, lorsque le propriétaire d’un tel monument souhaite effectuer des travaux de rénovation, il doit, en fonction des travaux à réaliser, soit faire la demande d’un permis de construire, soit la demande d’un permis de démolir, soit celle d’aménager ou bien déposer une simple déclaration préalable pour les travaux de moindre envergure. Si ces démarches sont jusque-là identiques à celles à entreprendre pour la rénovation d’un bâtiment non inscrit, l’accord final du permis de construire ou la non-opposition à la déclaration préalable doit en revanche émaner du préfet de la région. 
 

Zoom sur les obligations pour la rénovation d’un bâtiment classé

Lorsque l’on effectue des travaux de rénovation au sein d’un bâtiment classé, tout doit être réalisé à l’identique : les mêmes matériaux, les mêmes techniques et les arrangements similaires doivent être maintenus. Avant d’entreprendre un quelconque projet de rénovation sur un monument classé, une déclaration doit être déposée auprès de la CRMH (Conservation régionale des monuments historiques). Une fois le dossier transmis à cet organisme, le projet est alors soumis aux services de l’État pour une concertation. Cette concertation pourra se poursuivre jusqu’à l’avant-projet définitif permettant alors de présenter la demande d’autorisation de travaux. Certaines opérations vont également nécessiter le dépôt d’un permis de construire, comme c'est le cas avec les granges que l'on souhaite aménager, par exemple.

Le conseil de l’architecte : tout propriétaire estimant que son bien mérite d’être classé au patrimoine peut adresser un dossier détailler auprès de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles). Son intérêt réside dans les aides financières potentiellement accordées par les collectivités. La DRAC est un organisme intervenant dans divers domaines et notamment dans la protection et la conservation du patrimoine local français. Elle promeut par ailleurs l’architecture, l’art et la culture sous diverses forme

Vous l’avez compris, un monument classé au patrimoine ne peut être détruit (ne serait-ce que partiellement) ou modifié de la même manière qu’un simple bâtiment. Certaines mesures sont à respecter si vous souhaitez rénover votre maison. Pour ce chantier, vous devrez par exemple utiliser certains matériaux ou faire appel à des corps de métiers bien précis dans l’optique de conserver la valeur, les caractéristiques et la qualité de l’édifice classé. Voici la marche à suivre.
 

Solliciter l’avis d’un architecte des bâtiments de France

Tout d’abord, avant même de concrétiser vos projets de rénovations quels qu’ils soient, il convient de prendre rendez-vous avec un architecte des bâtiments de France auprès du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine. Cet architecte est là pour vous aiguiller sur la faisabilité et la nature de vos travaux. Il peut vous conseiller par ailleurs sur les démarches à suivre et les règles à respecter en la matière. Le parcours administratif étant assez lourd, son rôle est de vous accompagner pas à pas afin de ne pas faire d’erreur et d’optimiser votre temps. En parallèle, afin d’avoir toutes les informations nécessaires, il peut être judicieux de consulter le CAUE (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement). 

Déposer une déclaration auprès de la CRMH

Une fois tous les avis recueillis, une déclaration doit être déposée auprès de la CRMH (Conservation Régionale des Monuments Historiques) qui exerce ses missions au sein de la DRAC. Cette déclaration doit expliquer clairement votre projet indiquant vos objectifs, vos besoins et le coût total de la rénovation. Sachez également qu’en cas d’extension, de changement d’affectation ou d’installation d’éléments de sécurité en vue d’accueillir du public, un permis de construire doit être déposé. 

Souvent magnifiques, les maisons classées peuvent facilement déclencher un véritable coup de cœur chez l’acheteur dès la première visite. Sous le coup de l’émotion, il peut alors être difficile de déterminer la quantité et la nature des travaux de restauration à prévoir. Pour vous éclairer sur le sujet, voici les principales interventions pour ce type d’habitat. 

Mise aux normes des installations 

Pour votre sécurité et celle de vos proches, il est dans un premier temps capital de vous assurer du respect des normes de votre installation électrique ainsi que de la plomberie et, au besoin faire appel aux services d’un artisan qualifié pour remettre au goût du jour votre équipement. 

Amélioration des performances énergétiques 

Pour vous éviter une facture énergétique trop onéreuse, autant profiter de votre rénovation pour améliorer les performances énergétiques de votre maison. Pour ce faire, le remplacement des fenêtres, l’installation d’une solution de ventilation performante, le changement du système de chauffage ou encore l’isolation des combles peuvent être envisagés. 

Restauration des murs et de la toiture 

Dans le respect des matériaux d’origine, la restauration des murs de façade et de la toiture peut également être nécessaire. Pour la réaliser, il est conseillé de faire appel à des artisans qualifiés et spécialisés dans la rénovation de bâtiments classés. 

Enfin, au regard de vos besoins et de vos goûts, des travaux de rafraichissement peuvent être réalisés. Notez cependant qu’en ce qui concerne le réagencement des pièces, en cas de destruction d’un mur porteur, une déclaration préalable de travaux doit être demandée auprès des services de l’urbanisme. 

Pour déterminer en détails l’envergure des travaux à effectuer, faites-vous accompagner par un architecte lors d’une seconde visite. L’avis de ce professionnel peut s’avérer précieuse pour la suite de votre projet.

Il est difficile d’estimer de manière précise le coût des travaux pour une restauration de maison classée. En effet, tout dépend principalement de l’état dans lequel le bâtiment se trouve, tout comme lors de la rénovation de maisons anciennes. Pour établir un budget réaliste, il est donc impératif de faire un état des lieux détaillé à la fois de l’intérieur et de l’extérieur de l’habitat. La nature des travaux (rafraichissement, second œuvre ou gros œuvre) est à envisager en amont du chantier. Un bilan énergétique axé sur l’état de l’isolation, la performance des équipements, la qualité des matériaux et l’état de la ventilation est par ailleurs conseillé afin de hiérarchiser les opérations et d’évaluer le budget utile. 

Au regard des diverses exigences en matière de rénovation d’un monument classé, l’État peut contribuer financièrement à la rénovation de votre maison. Selon la situation, ces différentes aides peuvent aller jusqu’à 50% du montant total des travaux.

Vous pouvez également demander une participation auprès de votre commune. Par, depuis 2003 en France, les entreprises peuvent elles aussi apporter leur aide aux particuliers dans la restauration de monuments historiques. Déduits de leurs impôts, ces aides sont encadrées par la loi sur le mécénat. Enfin, l’association « Vieilles maisons de France » organise tous les ans un concours qui récompense les rénovations de bâtisses classées les plus réussies. Toutes les maisons datant d’avant la moitié du XXème siècle sont éligibles et leurs propriétaires peuvent alors déposer un dossier. Trois ou quatre candidats sont ensuite élus par le jury et peuvent obtenir une aide financière comprise entre 6000 et 10 000 euros.